店舗や商業施設を運営する物件オーナー様にとって、建物の大規模修繕は避けて通れない重要な課題です。しかし、工事期間中も営業を継続する必要があるため、売上への影響を最小限に抑えながら質の高い修繕を実現することが求められます。

都筑区、港北区、青葉区をはじめ、東京、川崎、横浜エリアで多くの商業施設修繕に携わってきたふくとくペイントでは、これまで数多くのオーナー様から「工事中の売上減少が心配」「営業を止めずに修繕できるのか」といったご相談をいただいてきました。

本記事では、営業継続を前提とした大規模修繕の工期設計について、実務経験に基づく具体的なポイントと法的な注意点を詳しく解説します。

営業継続型大規模修繕の主要課題

営業への直接的な影響

工事による騒音や振動は、お客様の快適性を損ない、売上減少の直接的な要因となります。特に飲食店や美容院といった接客業では、工事音が顧客体験を著しく悪化させる可能性があります。

足場設置による店舗外観の変化や、工事車両による駐車場の利用制限も無視できない影響を与えます。お客様が「工事中だから別の店にしよう」と判断するケースも多く見られるのが現実です。

複雑な制約条件

営業を継続しながらの工事は、時間的制約が非常に厳しくなります。昼間の営業時間を避けて夜間や早朝に作業を集中させる必要があり、通常の工事と比べて作業効率が大幅に低下することも珍しくありません。

年末年始や地域の祭事期間中は工事を完全に停止する必要もあり、工期全体に大きな影響を与えます。夜間工事や休日工事には割増料金が発生し、通常の工事と比較してコストが20〜30%増加することもあります。

工期設計の5つの重要ポイント

1. 段階的施工による影響の最小化

全体を一度に工事するのではなく、フロアごとや区画ごとに分割して施工することで、営業への影響を最小限に抑えることができます。商業施設の場合は1階から順次工事を進め、各フロアの営業を継続しながら作業を行います。

この方法では、工事完了部分から順次営業を再開できるため、全体の売上減少期間を大幅に短縮できるメリットがあります。

2. 営業時間を考慮した作業スケジュール

騒音や振動の少ない準備作業は営業時間内に行い、大きな音を発する解体作業や重機による作業は営業終了後に集中させることが基本です。飲食店であれば、ランチタイムとディナータイムの間の空いた時間を活用する方法もあります。

3. 顧客動線と安全管理の徹底

工事用の仮設物や資材置き場の配置では、お客様の動線を最優先に考える必要があります。明確な案内表示と十分な通路幅の確保により、お客様に不便をおかけすることなく工事を進められます。

営業中の施設では、作業員の安全管理に加えて、お客様やテナント様の安全確保が最優先事項となります。落下物防止ネットの設置、立入禁止区域の明確化、緊急時の避難経路確保など、公衆災害防止対策を万全に整えることが不可欠です。

4. 関係者との密な連携体制

オーナー様、テナント様、利用者様への事前説明と定期的な進捗報告は欠かせません。特に工事内容の変更や想定外の事態が発生した場合は、迅速で正確な情報共有が信頼関係の維持に直結します。

5. 資材・工程管理の最適化

建設資材の調達には想定以上の時間を要することがあります。特に大型設備の製作や搬入は数ヶ月を要する場合もあり、これらを工期計画の初期段階で織り込んでおく必要があります。

工期は準備段階、施工段階、完了段階の3つに大別され、各段階で行政許可の取得、天候の影響、各種検査に十分な時間を確保することで、品質の高い仕上がりと円滑な引き渡しを実現できます。

✓ポイント：工期設計では単に日数を決めるのではなく、営業への影響度合い、作業効率、安全性、法令遵守の4つの観点から総合的に判断することが成功の秘訣です。特に関係者との事前調整と合意形成に十分な時間をかけることで、工事期間中のトラブルを大幅に減らすことができます。

建設業法遵守によるトラブル防止

契約書面の適切な作成

建設業法では、工事請負契約を書面で締結することが義務付けられています。特に「○○工事一式」といった曖昧な記載は避け、具体的な施工範囲と施工条件を明記することが重要です。

営業継続型の工事では、作業時間の制限や騒音対策などの特殊条件も契約書に明記しておくことで、後々のトラブルを防げます。

適正な工期設定の重要性

2024年4月から建設業にも時間外労働規制が適用されており、違法な長時間労働を前提とした工期は「著しく短い工期」として禁止されています。適正な労働時間を確保した現実的な工期設定が法的にも求められています。

営業継続型の工事では、作業時間の制約により通常工事の1.5〜2倍の工期を見込む必要があります。

適正な請負代金の確保

建設業法では、通常必要と認められる原価を下回る請負代金での契約締結を禁止しています。営業継続型工事では以下の追加費用が発生することを理解しておく必要があります：

項目	追加費用の要因	費用増加の目安
夜間・休日作業	割増賃金の発生	20〜30%増
特殊養生・防音対策	仮設費の増加	10〜15%増
段階施工	準備・片付けの複数回実施	5〜10%増

✓ポイント：建設業法の遵守は単なる法的義務ではなく、工事の品質確保と円滑な進行のための重要な基盤となります。契約条件を明確化することで、オーナー様と施工業者双方が安心して工事を進められる環境を整えることができます。

出典：発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン｜国土交通省

成功事例と実践的アプローチ

商業施設での段階施工成功事例

横浜市内の大型商業施設では、3期に分けた段階施工により営業を継続しながら外壁改修を実施しました。各期2ヶ月の工期で、営業時間外の夜間作業を中心とした工程により、売上への影響を最小限に抑えながら建物の美観を大幅に向上させることができました。

成功のポイントは、事前にテナント様全員との個別協議を重ね、各店舗の営業形態に配慮した工程調整を行ったことでした。

騒音対策成功事例

都筑区内の飲食街では、高性能防音シート（透過損失：500Hz時40dB）と低騒音工法を組み合わせることで、条例基準（横浜市商業地域 昼間60dB）内を維持しながら外壁修繕を完了させました。

採用した主な対策：
- 高性能防音シート（製品型番：〇〇-40S）使用
- 電動工具の使用時間制限と手作業併用
- ランチタイム・ディナータイム避けた施工時間調整

結果として対象期間のPOS売上の対前年同週比較で±3％程度に収まり、繁忙期補正を実施しても営業への影響を最小限に抑えることができました。

トラブル防止のための準備

悪天候や想定以上の劣化状況の発見により工期延長が必要になることがあります。予備工程の確保と実数精算項目の明確化により、柔軟な対応が可能になります。

完成後の仕上がりイメージについては、カラーサンプルや試験施工を活用して事前確認を徹底します。A4サイズ以上のカラーサンプルによる色確認、実際の外壁材での試験塗装、デジタルカラーシミュレーションによる全体イメージ共有が効果的です。

✓ポイント：成功事例から学べる最も重要な要素は、技術的な対策だけでなく、人と人とのコミュニケーションを大切にした関係構築です。オーナー様、テナント様、施工業者が一体となって取り組むことで、予想以上の成果を生み出すことができます。

まとめ

営業継続を前提とした大規模修繕を成功させるためには、事前の綿密な計画立案と関係者間の密な連携、そして建設業法等の法令遵守が不可欠です。

重要なポイントの再確認：

• 段階的施工による影響の局所化で営業への支障を最小限に抑える

• 営業時間を考慮した作業スケジュールにより顧客満足度を維持する

• 関係者との密な連携体制で信頼関係を構築し協力を得る

• 建設業法の遵守により法的トラブルを回避し品質を確保する

都筑区、港北区、青葉区、東京、川崎、横浜エリアで営業継続型の大規模修繕をお考えのオーナー様は、ふくとくペイントまでお気軽にご相談ください。豊富な経験と専門知識により、売上への影響を最小限に抑えながら、建物の価値向上を実現いたします。

営業継続型大規模修繕は確かに通常の工事より複雑で手間がかかりますが、適切な計画と実行により、お客様に愛され続ける施設として生まれ変わることができます。予期せぬ事態にも柔軟に対応できる余裕を持った計画により、長期的な資産価値の向上と安定した収益確保を両立させましょう。