マンションにお住まいの皆さんにとって、大規模修繕は避けて通れない重要な工事です。「積立金は足りるのか」「費用を抑える方法はあるのか」といった疑問をお持ちの方も多いでしょう。

都筑区、港北区、青葉区をはじめとした横浜、東京、川崎エリアで数多くの大規模修繕プロジェクトに携わってきたふくとくペイントの豊富な経験をもとに、大規模修繕の費用実態から効果的なコスト削減方法まで、実践的なポイントを詳しく解説します。

大規模修繕とは？費用相場と最新動向

大規模修繕とは、建物や設備の経年劣化に伴い実施する、大規模な計画修繕工事のことです。通常12～15年ごとに実施され、外壁・屋上・バルコニー・給排水管などの建物の主要構造部を修繕し、マンションの資産価値維持と居住環境の改善を目的としています。

費用相場と回数による増加傾向

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」に基づく最新データをご紹介します。

マンション規模別の概算費用

費用に差が出る主な要因

建物特性による要因 - 規模・形状：外壁面積や複雑さに比例して費用が増加 - 劣化状態：事前診断結果により大きく変動 - 立地条件：足場設置の制約や資材搬入の難易度

塗料グレードによる違い

2025年の市場動向 当社の独自分析によると、コロナ禍以降の人件費上昇（10～20％増加）と円安による資材価格高騰が続いており、従来の費用相場より高めに推移しています。

✓ポイント：
塗料選択は初期費用だけでなく、耐久年数を考慮した長期的なコストパフォーマンスで判断することが重要です。フッ素塗料や無機塗料は初期投資は高くなりますが、塗り替え頻度を減らすことで総合的なコスト削減につながります。

修繕費用を積み立てる方法

国土交通省のガイドラインによると、修繕積立金の目安は専有面積1㎡あたり平均252円～335円/月です。建物タイプ別では、15階未満で218円/㎡・月、タワーマンションで338円/㎡・月が目安となります。

主な積立方式の比較

積立金の適正性チェック

70㎡のマンション（15階未満）の場合： - 月額積立金：70㎡ × 218円 = 15,260円/月 - 15年間の積立総額：約275万円 - 1回目修繕費（75万円～100万円）に対する充足率：約35～40％

この例では積立金だけでは不足するため、修繕積立基金や追加積立が必要になります。

✓ポイント：
積立金が不足する場合は早期の見直しが重要です。修繕時期が近づいてからの急激な値上げは合意形成が困難になるため、長期修繕計画に基づいて段階的な調整を行うことをお勧めします。

費用を安く抑える5つのポイント

1. 助成金・補助金の活用

国や自治体では、マンションの各種改修を支援する制度を設けています。

• 省エネ改修：国の補助金制度（断熱改修、高効率設備導入）
• 耐震改修：地方自治体の耐震化促進事業
• バリアフリー化：自治体独自の助成金制度

横浜、東京、川崎エリアでは、それぞれ独自の支援制度があるため、事前に各区の担当窓口に確認することが重要です。

2. 複数社からの見積もり取得

同じ工事内容でも業者によって見積もり金額が大きく異なります。以下の点を重視して比較しましょう：

• 工事内容の詳細確認（同一条件での比較）
• 使用材料の品質（メーカー、グレード）
• アフターサービス（保証期間と内容）

ただし、極端に安い見積もりは手抜き工事のリスクがあるため注意が必要です。

3. 管理組合主体の業者選定

管理会社にすべてを任せず、管理組合が主体的に関与することで中間マージンを削減できます：

• 業者選定への積極的参画
• 見積書内容の詳細な精査
• 第三者専門家の活用
• 工事監理の強化

4. 工事内容の優先順位設定

すべての工事を一度に行わず、緊急性の高い箇所から順次実施することで費用を分散できます：

• 最優先：外壁・屋上防水・給排水設備（安全・構造に直結）

• 高優先：共用部照明・エレベーター設備（日常生活に直結）

• 中優先：美観向上・省エネ設備（快適性向上）

5. 定期メンテナンスの実施

日常的な点検と適切なメンテナンスにより、大規模修繕時の修繕範囲を最小限に抑えることができます：

• 外壁の定期点検（年2回の目視チェック）
• 防水材の確認（雨漏り予防）
• 配管の清掃（詰まりや腐食の早期発見）
• シーリング材の小規模補修

✓ポイント：
コスト削減を追求するあまり、必要な工事を削り過ぎると長期的に高コストになる可能性があります。専門家と相談しながら、安全性と経済性のバランスを取った計画を立てることが重要です。

費用が足りない場合の対処法

修繕積立金の値上げ

メリット：一時的な多額負担を回避、計画的な資金確保 デメリット：毎月の支出増加、区分所有者の合意が必要

実施時は段階的な値上げ（3～5年計画）と丁寧な説明により合意形成を図ります。

一時金の徴収

メリット：短期間で必要な資金を確保 デメリット：区分所有者への大きな負担

成功のポイントは分割払いの導入、徴収期間の設定（6ヶ月～1年）、支払い方法の多様化です。

金融機関からの借入れ

借入れ検討時は返済計画の現実性と金利変動リスクを十分に確認することが重要です。

✓ポイント：
資金不足の対応策は、マンションの財政状況と居住者の年齢層・収入状況を総合的に判断して選択することが重要です。一時的な解決策に頼らず、将来的な資金計画の見直しも併せて行うことをお勧めします。

失敗しないための実践ノウハウ

想定外の追加費用への対策

当社の経験から、以下のような追加費用が発生するケースが多く見られます：

• 外壁劣化の拡大：足場設置後に発見される隠れた損傷
• 防水工事の下地不良：既存防水材撤去後の発見
• 配管の予想外の劣化：内視鏡調査で判明する内部腐食

予防策 - 事前調査の徹底（詳細診断による隠れた劣化の発見） - 予備費の設定（工事費の10～15％程度） - 契約条件の明確化（追加工事発生時の対応ルール）

業者選定の重要ポイント

技術力・実績の確認 - 同規模マンションでの施工実績（過去5年間） - 技術者の保有資格（建築士、施工管理技士等） - アフターサービス（保証期間と対応体制）

契約時の注意事項 - 工事範囲の明確化（仕様書・図面による詳細確認） - 材料規格の指定（メーカー・品番の明記） - 変更契約の条件（追加・減額工事の単価設定）

✓ポイント：
業者選定では価格だけでなく、技術力、実績、アフターサービスを総合的に評価することが重要です。複数社の提案内容を詳細に比較し、不明な点は必ず確認して契約することで、後々のトラブルを防ぐことができます。

まとめ

マンションの大規模修繕は、資産価値の維持と快適な居住環境の確保に欠かせない重要な投資です。適切な計画と準備により、負担を最小限に抑えながら質の高い修繕を実現することができます。

費用を抑えるための重要ポイント

• 計画的な修繕積立金の見直し
• 助成金・補助金の積極的活用
• 複数社からの見積もり取得と比較検討
• 管理組合主体の業者選定
• 工事内容の優先順位設定
• 定期的なメンテナンスの実施

ふくとくペイントでは、都筑区、港北区、青葉区をはじめとした横浜、東京、川崎エリアでの豊富な施工実績をもとに、設計事務所や修繕コンサルタントの皆様との連携により、最適な修繕計画の立案から施工まで、トータルサポートを提供いたします。

大規模修繕は長期的な視点に立ち、建物の特性や居住者のニーズに応じた最適な修繕計画を立案することが、賢い修繕費用計画の鍵となります。資金不足に陥らないよう、早めの準備と専門家への相談を心がけ、マンションの価値を長期にわたって維持していきましょう。

---

本記事は、国土交通省の公式データと当社の施工実績に基づいて作成されています。具体的な修繕計画については、マンションの個別状況に応じて専門家にご相談ください。